What is Condominium?

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What is Condominium?

Postby AffableManagement » Tue May 01, 2012 3:50 pm

购买房屋经常成为人们投资组合的首选。尤其是华人,既有传统观念的影响,感觉如果房子不是买下来的,那么连家似乎都不是自己的,又有勤俭节约财富增值的期待,股票、大宗商品交易、以及期货期权等衍生品种的交易毕竟风险大过收益,所以房屋成为新老移民当仁不让的选择。

根据家庭收入和支付能力,购买House或者Condo都可以拥有产权。也就是说,房屋升值以后,个人的投资相应增加并且全部属于个人所有(所得税除外)。House常称为独立屋(Detach或Single House),而半独立屋(Semi)也归为此类,另外单层的又成为半个楼(bungalow),其它还有一些细分,就不一一列举。
Condominium通常叫做“共管公寓”,高层或超高层公寓较为常见,实际上大部分镇屋(Townhouse)也属于Condo的一种,2001年对“Comdominium Act”的修正案中对Condo的所属权做了六种细致的分类,对于其详细定义我们也不做细致的介绍,感兴趣的人可以参见附录1(Form of Ownership)。购买人(业主)主要关心的是购买以后拥有什么,由于Condo的建筑结构特点和House有着显著的不同,所以购买以后所属权也有本质的区别,这方面常常不为Condo业主所重视,尽管买了Condo以后不知道要交管理费的例子属于个别现象,而管理费到底都负担些什么内容,恐怕大部分Condo业主都不甚了了。他们只知道和House一样需要支付贷款(Mortgage)和地税,所以房子应该是属于他们的,而不是像Apartment住户那样只是按月支付租金,其它什么也不拥有。

显而易见,不考虑产权所属仅从建筑结构特点来说,Condo和Apartment更接近,即每个居住单元之间有公用的建筑结构及公用设施:包括每个单元之间的隔离墙,小区内的草坪、交通道路、人行道、给排水设施、及高层建筑的走廊、门厅、游泳池、健身房、娱乐设施等等,这些部分都属于谁呢?对于业主来说,观念里至少墙应该属于自己吧?否则交了那么多钱,买的是什么呢?但是如果隔离墙归了你所有,那么你的隔壁住户他拥有什么呢?还是应该“一人一半”?而这一半又从哪开始算呢?而对于公用设施,恐怕很少有人敢宣称那是属于自己的,你敢对别人说,“这条路是我的”,“游泳池属于我”?可是如果不属于业主的,又应该属于谁呢?

从单位面积价格来说,Condo的售价并没有比House便宜很多,同一校区内的单位面积价差小于1/3,Condo之所以便宜,主要因素是一个单元的面积比House小很多,特别是十年之前的建筑,一个Condo单元只有House面积的1/3或1/4,住House付清贷款之后每年只需支付地税,而住Condo则除地税之外还要支付管理费,管理费永远没有“付清”的期限,只有不断涨价是永恒的。它就像一个永远支付不完反倒还越来越多的Mortgage,那么对于“what you pay”,你是否搞清楚“what you get”了呢?

如果你一辈子都不会去住Condo的话,本文自然与你无关,否则的话,相信你看完这篇文章,定会觉得有所收益。

Condominium Corporation & Common Elements

以上问题似乎都可以从管理费中找到答案:管理费,管理费,自然是交给管理公司的费用。事实上在大多数Condo,支票也确实是寄给管理公司的。那么既然人家敢收钱,理所当然那些搞不清楚的部分应该就是人家的,自己用了人家的东西,交点钱也是应该的。而且有时候某些东西坏了,人家还免费给你修,挺不错的啊。

这种心理属于正常思维,很多人买Condo,不仅因为售价便宜,更主要的是“省事”,剪草、扫雪、维修、换屋顶、安保等等,不单是老年人没有体力去处理,即便是年轻人,如果忙于事业,很多家务也无暇顾及,不出问题的时候大House住起来自然心舒气爽,而一旦屋顶漏水,又缺乏相关的专业知识,不知道找谁来修理,便宜的怕偷工减料,贵的也不一定质量就有保证,监工怕耽误工作,不监理谁知道承包人都做了些什么,住Condo的话这些事情则自然有人替你打理。

现在面临一个同样的问题:谁在打理?很多人还会想到同样的答案:管理公司。

那么更深入一步的问题:管理公司为什么要替业主解决这些麻烦事?管理费进了人家的腰包里,凭什么要人家掏出来?人家不掏你又能怎么样?换了你,你会把你的钱给别人花吗?管理公司不给你修的话,你又能做些什么呢?

很显然如果整个小区的公用部分属于管理公司的,那么住户基本上没有什么太多的选择,除了卖房搬家,你不能拿他们怎么样。而如果所有的共管公寓都处于这种状态下,那么恐怕Condo早就卖不出去了。相反,Condo越建越多,没有听说哪一个小区没人住的情况,所以,一定是上面的某些“答案”出了问题。

问题就出在前面提到的公用部分,尽管不属于某一个个别住户所拥有,但仍然为所有业主共同拥有,也就是说,尽管你不能说属于你个人的,但你仍然可以理直气壮的说:“它是属于我们的!”如果是Townhouse,共用部分就属于几十至上百住户所有,如果是高层超高层建筑,则电梯、消防通道、绿地、车库、游泳池、健身房、桑拿、娱乐间等等全部属于几百住户共同拥有。而建筑本身,非但隔离墙,甚至屋顶、楼板、地面、门窗、门廊,统称“Building envelope”,也都是大家共有,而不是单独属于你和你隔壁的邻居。

听着和“大集体”所有制有点像,尽管不是国有,弊病同样存在:太多人管事结果就是或者谁都不管或者落入某个人的私囊,因此从制度上来说,在独裁和无政府之间也就只有一个“内阁”制可供选择。北美的共管公寓基本上采用这种体制,每一个小区或者高层建筑,在建设之初都要申请一个公司号(Corporation Number),比如早期的有YCC888,即York Condominium Corporation No.888,所有住户按照单元面积和其它条件占有公司一定比例的股份,比如一个镇屋小区有50户,每户条件和面积都一样的话,那么每一户占有2%的股份。大部分Condo都归类为Non-profitable organization,简单来说,就是只允许花钱不允许赚钱。不赚钱要花的钱从哪里来呢?这就是所谓的管理费。

管理费严格来讲应该叫做“Common Element Fee”,共用部分(CE-Common Element)就是前面所提到的Building Envelope、Facilities、Amenities。大家每月所支付的费用主要就是为了负担这些公用部分的维修,所以这笔钱也是大家共同所有。
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